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同是宝安小户型 2年不到价钱竟差这么大?

淘房哥-子文 淘房哥 发布光阴:2019.05.06 20:19:27
浏览:14158

在深圳买房,抉择很重要,除了考量楼盘的品格、地段、配套、交通之外,另有一个非常重要的目标,便是学位!

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因为深圳的优质教育资源相对稀缺,带有名校学位的物业会遭到购房者的追捧,对房价上涨仍会发生很强的推动力。

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建议购房者咱咱们,不管以后是自用学位还是作为投资,只如果触及到名校学位因素话,最佳都要提前准备。

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下面提到的两个楼盘,便是最显著的例子。



坐标:宝安区


新安片区:【都市翠海华苑】

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宝安中央区:【名堂年·花郡&花乡】


新安片区属于宝安的老城区,早期是全体宝安区的行政中央,其时在医疗、教育、环境、配套都是宝安区中最优质的片区,但跟着宝安中央区的突起,动员了全体地区的睁开,基础配套资源已经反超老城区,目前只是教育还没有跟上。




都市翠海华苑,属于5号线灵芝站地铁口物业,12号线在建,未来灵芝站为换乘站,该楼盘主力户型为单间至两房,独栋电梯房,没有花圃小区,只能依靠旁边的灵芝公园作为运动空间,附近有不少楼旧房,但旧改项目会合,中粮大悦城(超大规模的综合体)已在动工,附近的中洲商业中央已停业,商业配套能获得支撑。

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全体来说,都市翠海的品格并不高,加上租客比较多,栖身气氛较弱,而且处于十字路口,车流量又较大,噪音影响也会比较显著,虽说该物业所处的地段、配套、交通都很不错,但是楼盘自己的硬伤太显著,从栖身的角度来看,一样平常乐意抉择这种物业的购房者会很少。

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如下为链家截取到成交记载图

(图片来源于链家)




名堂年花郡·花乡,同样是主打小户型为主,户型为单间至两房,属于1号线宝体站地铁口物业,带平台花圃,楼下为商业裙楼,靠近宝安体育馆,周边都是商品房,栖身环境较好,重要商业配套为沃尔玛,步行十分钟到深圳单体最大的综合体(壹方城),周边餐饮业也较旺,该盘是宝安中央区成交量最高的小户型楼盘。

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因为该盘所处宝安中央区,属于倾全区大批资源所打造的优质片区(教育资源仍是短板),各种配套举动措施及地铁线路都非常会合,加上另有不少空地可以或许或许开拓,未来除了会遭到前海自贸区的辐射外,片区自己也会有一定规模的写字楼群,对片区的租金或房价也会起支撑感化,对付未来预期值相对抱有较高的期望。

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如下为链家截取到成交记载图


(图片来源于链家)



看完以上的简略介绍,是否发现两盘也有不少共同点,同是小户型楼盘,地铁口物业,附近都有商业配套,只不过宝安中央区是高动身点,新安片区是老城旧改重生,按理来说,名堂年的品格还更高一些,涨幅应该是稍高才对的。


但是,目前两盘的价钱却越拉越开,学位动员的感化非常显著。


都市翠海华苑带的学位,是宝安区目前初中最佳的学位,在全市中考八大版13名阁下的宝安中学初中部,而名堂年所带的学位(同享学区)是海韵黉舍和新安中学第一试验黉舍,只排在全市中考八大版的65名和76名,差距真的有点大。(黉舍排名来源网络,只供参考。)


如果把近期的成交价钱,对比上面17年7月份的价钱,两者之间的差距会非常大。


一房一厅户型成交价对比


(图片来源于链家)



单间户型成交价对比


(图片来源于链家)


因为二手房不存在固定的定价,每一套房源会因朝向、装修、楼层、学位是否已用,而导致价钱会发生一定的波动,但是两盘分歧户型的成交价钱对比,结果是却相差甚大,分外是名堂年的单间,基本可以或许或许说是没涨过(利息、税费、佣金、等)!

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不过,名堂年的单间涨不动其实也是有原因的,重要是户型布局不是很好,适用率上并不是很高,虽然该户型厨、卫、阳台都有设备,但是作为家庭自住的话,放一张床都邑凸出一节床尾,目前大部分买家买过来便是用来出租的,刚需买来自住还是不太实际。(起码同价位下,该户型不会是首选)


(名堂年单间,图片来源于链家)


当然,都市翠海的单间户型布局会更差一些,但买家买过来只打算用个学位,然后就出租出去,户型再差也没太大相干,反正又不是自己住,租金多多少少也不太在乎,最重要是学位还在就没成就,后续转手一样会有市场,目前该单间的单价是宝安全区同户型最高的!



说到被学位动员的案例,子文还想到宝安另外一个楼盘,也是位于宝安中央区,只不过这个黉舍还没有开端打造,但是对付房价已经起到一定的动员感化,该盘名称为:天健时尚空间。

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天健时尚空间的成交量历来不高,在以往是属于比较冷门的楼盘,高拓展是该盘的特色,35㎡就可以或许或许改成小两房,适用率非常高。

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在16年35㎡的小户型曾迎来了该盘的历史峰值,后面不停处于横盘和回调傍边,价钱赓续出现小波动,在17年末另有一名网友以298万的成交价钱拿下,直至18岁首年月,终于大咖发掘到这个信息,然后开端对外宣传,存眷度和成交量一下就起来了,目前35㎡户型挂盘价飙升至400万。(据靠得住消息,近期35㎡真实成交价已到383万)

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至于动员天健时尚空间“起飞”的那所黉舍,其实项目立项的光阴很早,在15年宝安中学教育集团挂牌的时候,里面提到要筹建的小学部,就已经指明了该黉舍的地点地位。


15年原文报导:

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宝安中学(集团)小学部(筹)

2012年12月18日立项,位于甲岸路西侧、海天路南侧,紧邻海澜路、新安路,用高空积26568.81平方米,修建面积21098平方米,打造规模48班2700个学位,总投资估算11777.09万元。目前正在调剂可行性研究申报,将原有48个班规模调剂为72个班规模。


(图片源于网络)


宝安中学属于宝安的名校,原先该项目只计划了小学,说真的,对付购房者的吸引力不会很大,但是真能改成九年一贯制的话,会带有初中的学位,如许对购房者的吸引力将会大大的增长,毕竟初中学位在购房者心里,权重比例是一定要比小学的学位更高的。


而天健时尚空间距离熙龙湾并不远,等新校建成后,是很有盼望可以或许纳于该校学区中的(最终以教育局颁布的学区规模为准),但是如今黉舍未建,学区加倍未确定,就仍是带有一定的危险。


不过,宝安中央区目前唯一的短板便是教育,而宝安中学教育集团的到来,无疑可以或许或许带来教育资源上的晋升,而天健时尚空间周边都是豪宅为主,只要该楼盘具有小户型可选,目前35㎡的单价,已经非常接近都市翠海华苑的一房一厅,待黉舍建成后,不知单价又会到达什么地位?!



如有其它疑问,可以或许或许添加子文微信,互相交换。


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学位 宝安 淘房哥说

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